よくある質問
事務所ブログから、不動産登記のご質問にお答えしている記事をご紹介します。気になる項目をクリックすると、ブログの解説記事が開きます。
動画で解説しています
不動産登記まわりの基本的な手続きを、当事務所のYouTubeチャンネルで動画にまとめています。文字で読むのが大変な方は、こちらもご覧ください。
借地に建つ家を相続したら？｜地主の承諾はいる？相続登記・地代・売るときの注意
借地の上の家を相続すると、建物だけでなく、土地を借りる権利（借地権）も相続人が引き継ぎます。相続で引き継ぐこと自体には、地主の承諾は原則としていらないとされています。建物の名義を相続人に変える相続登記（2024年4月1日から義務・登録免許税…
登記費用の内訳｜登録免許税・司法書士報酬・実費はどう違う？見積もりの見方
登記の費用は、大きく「登録免許税（国に納める税金）」「司法書士に頼む場合の報酬」「書類を取るための実費」の三つに分かれます。登録免許税と実費は、自分で申請してもかかります。登録免許税は登記の種類で計算が変わること（相続は固定資産税の評価額の…
家を売る前にやっておく登記｜住所変更・抵当権抹消・相続登記の順番
家を売る前に整えておく登記は、主に「相続登記」「住所・氏名の変更登記」「抵当権を消す登記」の三つです。登記簿を今の状態に合わせてから、買主へ名義を移すのが順番です。親の名義のままの家を売るときの二段階の流れ、2026年4月1日から義務になっ…
共同担保目録って何？｜抵当権抹消で見落としやすい私道・車庫・離れた土地
一つの借入れの担保に、家と土地だけでなく私道の持分や車庫などがまとめて入っていることがあり、その一覧が「共同担保目録」です。抵当権を消すときは、目録に載っている不動産をもれなく申請に入れる必要があります。登録免許税は不動産1つにつき1000…
登記簿（登記事項証明書）は誰でも取れる？｜手数料・取れる場所と、表題部・甲区・乙区の見方
登記簿（登記事項証明書）は、窓口や郵送なら1通600円の手数料を払えば、所有者でなくても誰でも、原則として全国どこの法務局でも取れます。所有者の委任状もいりません（インターネット請求は、窓口受取490円・郵送受取520円＝2025年4月から…
家族信託をすると登記簿はどうなる？｜名義は受託者へ、信託目録に載ること・費用・その後の登記
不動産を家族信託に入れると、登記簿の名義は預かる人（受託者）に移り、信託で預かっていることも書かれ、委託者・受託者・受益者や信託の目的などを載せた信託目録が作られます。名義が変わっても、受託者が自分のために自由に使える財産になるわけではあり…
配偶者居住権の登記はどうやってする？｜配偶者と持ち主が一緒に申請・相続登記が先・費用と抹消まで
配偶者居住権は、登記をしておくと、建物を買い受けた人などにも住む権利を主張できます。申請は原則として配偶者と建物の持ち主が一緒に行い、建物が亡くなった方の名義のままなら相続登記などが先です。申請の順番と主な書類、登録免許税の目安、配偶者が亡…
隣との境界があいまいな土地、そのままで大丈夫？｜筆界特定制度でできること・できないこと
隣との境界があいまいなままでも、すぐに困るとは限りませんが、土地を売るとき・分けるとき・国に引き取ってもらう制度を使うときなどに問題になることがあります。境界の二つの意味（登記のうえの筆界と所有権の範囲）、法務局の筆界特定制度でできること・…
いらない土地は自治体に寄付できる？｜受け取るかは自治体次第、寄付の前の相続登記とほかの選択肢
いらない土地を自治体（市区町村）に寄付することは、できる場合もありますが、受け取るかどうかは、それぞれの自治体が決めます。寄付が決まったあとの登記と、その前に通常必要になる相続登記、国に引き取ってもらう制度・相続放棄・売却や贈与といったほか…
原野商法で買った土地・山林、相続したらどうする？｜国に引き取ってもらえる？二次被害にも注意
原野商法で買った土地・山林を相続したときの主な選択肢は、相続放棄、相続して持ち続ける、条件を満たせば国に引き取ってもらう（相続土地国庫帰属制度）の三つです。法務省は、原野商法で買った土地というだけでこの制度が使えないわけではないと説明してい…
死因贈与って何？遺言とどう違う？｜登記と税金で扱いが変わる点も
「私が亡くなったら、この家をあげる」という約束は死因贈与といい、受け取る人と結ぶ贈与の契約です。受け取る人の承知がなくてもひとりで作れる遺言とは、書面の扱い・取り消し・登記の申請のしかた・登録免許税や不動産取得税で違いが出ることがあります。…
遺贈を受けたときの登記｜相続人以外が不動産をもらったら誰と申請する？登録免許税の違いも
遺言で相続人以外の人が不動産をもらう「遺贈」の名義変更は、原則として、もらう人と遺言執行者（いなければ相続人全員）が一緒に登記を申請します。もらう人が相続人なら、2023年4月1日から一人で申請できるようになりました。登記の税金（登録免許税…
自己破産すると家や車はどうなる？｜手元に残せる財産と、申し立て前にしてはいけないこと
自己破産をすると、ご本人名義の家は、住宅ローンが残っていても、家族が住んでいても、原則として手放すことになります。車は、ローンが残っていれば契約の内容によって引き揚げられることがあり、ローンを払い終えた車は価値によって扱いが分かれます（価値…
相続放棄すれば空き家の管理から解放される？｜家を守る義務が残る人と放棄前の注意点
相続放棄をすると、その空き家を相続することはなくなります。ただし、放棄した時にその家を現に占有していた人は、ほかの相続人か相続財産清算人に引き渡すまで、家を保存する義務が残ります（令和5年4月1日から）。鍵を持っている、家財や荷物を置いてい…
住宅ローンを借り換えたときの登記｜抹消と設定は同じ日に続けて申請することが多い
住宅ローンを借り換えるときは、今の抵当権を消す抹消登記と、新しい抵当権をつける設定登記を行い、この二つは同じ日に続けて申請することが多いです。今の抵当権が残ったままだと新しい抵当権は後ろの順位になります。登録免許税は、設定が借入れの金額の0…
権利証・登記識別情報をなくしたらどうなる？再発行はできない・代わりの3つの方法と悪用への備え
権利証（登記済証）や登記識別情報をなくしても、家の持ち主でなくなることはありません。ただし再発行はできず、家を売る・贈与する・担保に入れるなど権利を渡す側になる登記では、事前通知（原則2週間以内に申し出）・本人確認情報（申請を頼んだ司法書士…
住宅ローンが残る家を相続したら？団信と抵当権抹消の手続き
団信（団体信用生命保険）に入っていれば、多くの場合、住宅ローンは保険金で完済されます。ただし抵当権の登記は自動では消えないため、相続登記をしてから抵当権を消す登記を申請します。抹消の登録免許税は不動産1つにつき1000円です。団信の仕組みと…
長年住み続けた土地は自分のものになる？時効取得と登記
他人名義の土地でも、自分のものとして原則20年（使い始めたときに自分の土地だと信じ、落ち度もなければ10年）使い続けると、時効取得で自分のものにできる場合があります。ただし、借りている土地などは原則として対象外で、名義を変えるには、今の名義…
相続した建物が未登記だった！？建物表題登記のキホン
相続した建物が未登記だったら、まず建物を登記簿にのせる「表題登記」、そのあとに名義の登記（所有権保存登記）という二つの段階で進めます。表題登記は土地家屋調査士の仕事で、表題登記のない建物を取得した人は、取得した日から一か月以内に申請する義務…
離婚で家の名義を変えるとき｜財産分与の登記と「5年」の期限
離婚の財産分与で家をもらったら、「財産分与」を原因とする名義変更の登記をします。申請は家を渡す側と受け取る側の共同が原則で、調停調書に登記手続きの記載があれば受け取る側が一人で申請できます。登記の日付は離婚した日かそれより後になり、登録免許…
私道・通行のための地役権、登記は必要？
私道や隣の土地を通行するための権利「地役権」は契約だけで成立しますが、登記をしておかないと、土地が人手に渡ったときに新しい持ち主へ権利を主張できないおそれがあります。通行地役権（要役地・承役地）と、法律上当然に認められる通行権との違い、設定…
真正な登記名義の回復って？｜登記の名義が実際と違うときの直し方を5分で整理
登記の名義が実際の持ち主と違っていたら、まず考えるのは更正登記と抹消登記です。更正登記は登記の一部分だけを直す方法で、登録免許税は不動産1個につき1000円。まったく別の方に名義が移った場合は更正が使えず、抹消も後から抵当権を設定した方の承…
古い「買戻特約」が登記に残っていたら？｜10年過ぎれば自分で消せる場合も・費用と消し方を5分で整理
期間が過ぎた古い買戻特約の登記は、抹消の登記で消せます。買戻特約は売主が代金などを返して買い戻せる約束で、期間は最長10年。住宅供給公社などの分譲住宅に多く、放置すると売却や住宅ローンの壁になります。もとの売主との共同申請に加え、2023年…
仮登記って何？本登記とどう違う？｜古い仮登記が残っていたときの注意点を5分で整理
仮登記は、将来の登記の順番を確保しておく「予約」のような登記です。ただし、仮登記のままでは自分のものだと他の方に主張することはできません。仮登記をする二つのタイプ、古い仮登記が売却や融資の支障になること、消すには相手方の協力が要ること、本登…
共有者の一人が行方不明で不動産が売れない？｜不在者財産管理人・失踪宣告・持分の取得を5分で整理
共有名義の不動産は、共有者の一人と連絡が取れないだけで売却が止まってしまいます。以前からある「不在者財産管理人の選任」と「失踪宣告」に加えて、令和5年4月からは「所在等不明共有者の持分の取得・譲渡」という手続きが使えるようになりました。三つ…
不動産の名義変更まるわかり｜売買・相続・贈与・抵当権でどう違う
不動産の名義変更は一つの手続きではなく、相続・売買・贈与という「名義が変わる理由」ごとに、集める書類も登録免許税の計算も変わります。費用の中身と、古い抵当権が残っていた場合の扱いまでを5分で整理します。
農地を相続したときの名義変更、ふつうの家と何が違う？｜農地法の許可と届出を5分で整理
農地を相続したときの名義変更登記は、宅地・建物と同じ相続登記の手続きです。ただし農地には農地法があり、農業委員会への「届出」が別途必要になります。この動画では、登記・許可・届出の違いと注意点を5分で整理します。①名義変更の登記そのものは、農…
抵当権を設定した会社が解散していたら？｜清算中と清算結了で変わる抹消登記を5分で整理
住宅ローンを完済して抵当権を消そうとしたら、お金を貸した会社がもう存在しない——そんなご相談は少なくありません。これを司法書士が5分で整理します。はじめに大事な切り分けとして、完済したかどうかで争いになっている場合の交渉は司法書士ではなく弁…
登記簿の住所・地番と今の住所が違うときの調べ方
登記簿を取り寄せたら、住所や地番が今の住所と違っていた——そんな経験のある方は少なくありません。これを司法書士が5分で整理します。はじめに大事な切り分けとして、今日お伝えするのはあくまで登記簿の情報を確認するための調べ方の案内であり、境界の…
共有不動産を一人のものにしたい（共有物分割）の登記
兄弟で相続した実家や、夫婦で名義を分けて買った家など、共有名義の不動産を「自分一人のものにしたい」というご相談は意外と多いものです。これを司法書士が5分で整理します。はじめに大事な切り分けとして、まだ遺産分けが終わっていない財産をどう分ける…
相続登記が間に合わない時の「相続人申告登記」｜義務化の過料を防ぐ応急処置を5分で整理
相続登記は2024年4月から義務になり、不動産を相続したことを知ってから3年以内に登記をしないと、正当な理由なく怠った場合は10万円以下の過料の対象になることがあります。とはいえ、遺産分割の話し合いがまとまらないなどの事情で3年以内に本来の…
根抵当権の抹消は普通の抵当権と何が違う？｜完済しても消えない「枠」の担保を5分で整理
住宅ローンや事業の借入を完済したあとの「根抵当権（ねていとうけん）の抹消」について、普通の抵当権との違いを5分で整理します。抵当権抹消をテーマにした過去回（自分でやる手順と司法書士に頼む費用の比較など）の続編として、少し特殊な担保である根抵…
相続した家の名義変更（相続登記）、自分でやる手順と司法書士に頼む費用
相続した家やマンションを、亡くなった方の名義のままにしていませんか。相続による不動産の名義変更、いわゆる「相続登記」は、2024年4月から義務になりました。相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内に登記をしないと、正当な理由なく怠っ…
抵当権を消したいのに権利証が見当たらない？｜なくしても抹消できる2つの方法を5分で整理
住宅ローンをやっと完済して、いざ自分で抵当権を抹消しようとしたら、完済のときに銀行からもらったはずの「権利証にあたる書類」が見当たらない――。実はよくあるケースです。抵当権抹消を自分でやる手順や費用を扱った過去回の続編として、権利証（登記識…
法務局に相談する前に知っておきたいこと｜登記手続案内の使い方・できること・準備を5分で整理
登記のことで法務局に行こうかな、と思ったとき、行く前に知っておくと無駄足を防げることを5分で整理します。全2回の後半で、前半は「司法書士に相談する前に」を別の動画でお届けしています。最初に、税金の計算・節税は税理士、登記の手続きは司法書士、…
司法書士に相談する前に知っておきたいこと｜持ち物・費用・頼めることを5分で整理
司法書士に相談してみようと思っても、何を持っていけばいいのか、費用はどれくらいかかるのか、そもそも何を頼めるのかが分からず、足が止まってしまう方は少なくありません。この動画では、司法書士に相談する前に知っておきたいことを「持ち物」「費用」「…
抵当権を設定した銀行が合併・名前が変わっていたら？｜古いローン完済後の抵当権抹消を5分で整理
古い住宅ローンを完済して、いざ自分で抵当権を抹消しようと登記簿（登記事項証明書）を見たら、抵当権を設定した銀行の名前が今と違う――。バブル後の銀行再編で合併や商号変更が相次いだため、住宅ローンを借りた当時の銀行が今は別の名前や別の銀行になっ…
マンションの抵当権抹消は一戸建てと何が違う？｜敷地権ありなしで変わる手続きを5分で整理
住宅ローンを払い終わったマンションの抵当権抹消について、一戸建てとの違いを5分で整理します。本動画は、抵当権抹消を自分でやる手順や費用を扱った過去回の続編として、マンションならではの注意点に踏み込みます。動画では、マンションの表示に関する登…
相続した実家に古い抵当権が残っていたら？｜完済済みローンの抹消と相続登記の順番
相続した実家の登記簿を取ってみたら、何十年も前の住宅ローンの抵当権がそのまま残っていた——実はとても多いケースです。本動画は、抵当権抹消と相続登記という2つのテーマが重なる「亡くなった方の名義のまま、抵当権も残っている」場面を整理します。動…
抵当権抹消登記、自分でやる手順と司法書士に頼む費用｜DIYとプロを比較
以前の動画で、住宅ローンを完済しても登記簿の抵当権は自動では消えないこと・放置のリスクをお伝えしました。本動画はその続編として、実際に抵当権抹消登記をしようと思った時に多くの方が迷う「結局、自分でやれるの？司法書士に頼むといくらかかるの？」…
相続登記の必要書類と取り寄せのコツ｜戸籍・住民票・評価証明書
以前の動画で、相続による不動産の名義変更（相続登記）の進め方を全体の流れに絞ってお伝えしました。本動画はその続編として、実際に手続きを始めようと思った時にいちばん最初の壁となる「何を、どこで集めるか」——相続登記に必要な3種類の書類と取り寄…
住所変更登記、自分でできる？司法書士に頼むとどうなる？｜DIY費用とプロ費用を比較
以前の動画で、令和8年4月から不動産の住所・氏名変更登記が義務化（不動産登記法76条の5）されたことをお伝えしました。本動画はその続編として、実際に手続きをしようと思った時に多くの方が迷う「結局、自分でやれるの? 司法書士に頼むといくらかか…
不動産を売買する時の所有権移転登記、司法書士が立ち会う理由｜決済の流れと役割
不動産売買の決済の場に司法書士が立ち会うのはなぜか——買主が代金を払ったのに登記簿の名義が移らない、売主が書類を渡したのに代金が届かない、という一方的なリスクを起こさないために、お金と書類と登記申請を「同じ日の中で、矛盾なく動かす」段取り（…
親から子への不動産贈与、登記と税金の基本｜暦年贈与・相続時精算課税のキホン
親から子への不動産贈与は、「登記」と「税金」がワンセットで動く話です。動画冒頭で大事な前提として、贈与税・不動産取得税の具体的な計算や「どの制度を選ぶか」のご相談は税理士の業務範囲であり、司法書士事務所では税額のシミュレーションや個別の節税…
引っ越し・結婚で名義人情報が変わったら？住所・氏名変更登記の話｜令和8年4月から義務化
引っ越して住所が変わっても、結婚で名字が変わっても、登記簿は自動では書き換わりません。市区町村と法務局は別の役所で、転入届や婚姻届を出しても登記簿には何も伝わらない仕組みです。令和8年4月1日から不動産の所有者の住所・氏名変更登記が義務化（…
住宅ローン完済後の抵当権抹消登記、放置するとどうなる？
住宅ローンを完済しても、登記簿の抵当権は自動では消えません。完済時に金融機関から届く分厚い封筒は、ご自分で抹消登記を申請してくださいというサインです。引き出しの奥に完済証書がしまわれたまま何年も経ってしまっているご家庭は本当によくあります。…
数次相続の解説と対処法
おじい様が亡くなったあと、相続の手続きが終わらないうちにお父様も亡くなってしまった——こうして相続が連鎖した状態を「数次相続（すうじそうぞく）」といいます。実家の名義が先代のまま放置されているご家庭で、本当によく起きる状況です。今日は数次相…
共有名義の不動産を相続した時の典型トラブル3選
兄弟3人で実家を相続して、とりあえず3分の1ずつの共有名義に——よくあるこの選択が、あとで重いトラブルを呼びます。共有になると「全員で決めないと動かせないこと／持分割合の過半数で決められること／ひとりで決められること」が民法249条以下でき…
親が認知症になる前にやっておくべき3つの登記
親が認知症になると、ご本人の判断力が失われた瞬間から不動産は事実上「凍って」しまいます（民法3条の2）。そうなる前にお元気なうちに打っておきたい3つの登記を5分で整理しています。①任意後見契約の登記（公正証書で作成し東京法務局で一括登記）、…
相続による不動産の名義変更（相続登記）の進め方
亡くなった方名義の不動産の名義変更——「相続登記」の進め方を、戸籍収集から登記申請までの全体の流れに絞って5分で整理しています。相続人の確定、遺産分割協議、必要書類と登録免許税、放置の落とし穴（数次相続）まで触れています。
主な取扱業務
- ・売買による所有権移転登記
- ・贈与による所有権移転登記
- ・抵当権の設定・抹消
- ・住所・氏名変更登記
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