2026年4月1日から、不動産の所有者の住所・氏名に変更があったとき、登記の変更も義務になりました。
「引っ越しして住所が変わった」「結婚して苗字が変わった」──これまでは任意だった手続きが、2年以内に登記することが法律上の義務となります。
何が変わったのか
- いつから？ 2026年4月1日から
- 対象は？ 不動産を所有している方全員
- いつまでに？ 変更があった日から2年以内
- やらないと？ 正当な理由がないと5万円以下の過料
相続登記義務化（2024年4月）に続く、不動産登記の「義務化シリーズ」第二弾です。
よくある「住所・氏名が変わるタイミング」
- 引っ越し（転居）
- 結婚・離婚による氏の変更
- 市町村合併や住居表示の実施による住所表記の変更
このうち市町村合併や住居表示の実施は、ご自身は動いていなくても住所表記が変わるため、見落とされやすいポイントです。
なぜ義務化されたのか
相続登記の義務化と同じく、所有者不明土地問題への対策です。
登記簿上の住所に通知を送っても届かない、本人に連絡が取れない──そうした不動産が全国で増え、公共事業や近隣トラブルの解決を妨げていました。「登記簿の住所を現在の住所に保つ」ことで、こうした問題を減らそうという狙いです。
過去の住所変更も対象です
ここが注意点です。
義務化は2026年4月1日からですが、それ以前の引っ越し・結婚による未登記も対象になります。経過措置として、2028年3月31日までの猶予が設けられています。
「10年前に引っ越したけれど、登記は昔の住所のまま」という方も、この期間中に手続きを済ませる必要があります。
新制度「職権による変更登記」
今回の改正では、法務局が職権で（自動的に）住所を更新してくれる仕組みも始まりました。
- 事前に法務局へ検索用情報（氏名のフリガナ・生年月日・メール等）を申し出る
- 法務局が住基ネットと連携して変更を検知
- 本人の確認の上で、無料で登記を更新
制度を上手に使えば、引っ越しのたびに自分で手続きする負担が減らせます。
手続きにかかるもの
ご自身で申請する場合の一般的なイメージです。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 必要書類 | 住民票（住所変更の経過がわかるもの）、戸籍（氏名変更の場合） |
| 登録免許税 | 不動産1個につき 1,000円 |
| 申請先 | 不動産の所在地を管轄する法務局 |
相続登記に比べるとシンプルですが、不動産が複数ある場合や住所の変遷が複雑な場合は、書類集めに時間がかかることもあります。
まず確認していただきたいこと
- 現在ご自宅の登記簿を見たのはいつですか
- 引っ越し・結婚のあとで登記を直した記憶はありますか
- 登記簿上の住所は、今の住民票と一致していますか
一つでもあいまいな場合は、一度登記簿の内容を確認しておくと安心です。
おわりに
相続登記義務化（2027年3月末が経過措置満了）と合わせて、**2027〜2028年にかけて「登記の総点検時期」**を迎えます。
不動産が複数ある方、古い登記が残っている方は、この機会にまとめて棚卸ししておくと、いざという時の負担が軽くなります。
【さらに深掘り】住所変更登記の実務と検索用情報の申出
ご注意 以下は執筆時点（2026年4月）の法令・運用に基づく一般的な解説です。施行直後の領域で運用が固まっていない部分もあります。実務でのご判断は最新の通達・運用を確認のうえ、個別案件は専門家にご相談ください。
1. 改正条文と施行スキーム
- 不動産登記法76条の5：所有権登記名義人の氏名・住所変更登記の申請義務（変更日から2年以内）
- 同76条の6：法務局による職権変更登記
- 同119条の3：検索用情報（フリガナ・生年月日・メール）の申出
- 施行日：令和8年4月1日
法人については別途会社法人等番号による職権変更の仕組みがあり、本店移転登記をすれば不動産側も法務局内部で連動します。
2. 検索用情報の申出──省力化の決め手
職権による住所変更登記を受けるには、事前に検索用情報の申出が必要です。
申出に必要な情報
- 氏名のフリガナ
- 生年月日
- メールアドレス
- 国籍（外国人の場合）
フロー
- 所有者が検索用情報を法務局に申出
- 法務局が住基ネットで定期的に異動を検知
- 異動検知時、メールで本人に通知
- 本人が同意すれば職権で住所変更登記（無料）
ポイントは**「同意」が前提**な点。DV被害者等で住所秘匿が必要な方は、同意しないことで住所変更を見送れます。
3. 申請による場合の必要書類
| 場面 | 必要書類 |
|---|---|
| 単純な住所変更 | 住民票（変更後）、登記原因証明情報 |
| 複数回の住所異動 | 住民票の除票・戸籍の附票で住所遷移を証明 |
| 5年経過で除票廃棄済 | 不在住証明書・不在籍証明書＋上申書 |
| 氏名変更（婚姻等） | 戸籍謄本（または抄本） |
| 海外在住 | 在留証明書または現地公証人作成の宣誓供述書 |
4. 補正リスクが高い類型
- 住居表示実施で表記変更：住居表示実施証明書（市区町村発行）が必要、住民票だけでは不可
- 市町村合併：合併証明書または住民票の経過表示で対応
- 建物の表題登記住所と権利登記住所の不一致：表題部の住所変更と権利部の住所変更を別々に申請
- 共有不動産で1名のみ変更：他の共有者の住所変更とは独立して申請可能
5. 登録免許税の計算
- 不動産1個につき1,000円
- 同一申請書で複数不動産を申請可能（管轄が同じ場合）
- 土地と建物は別個（自宅なら最低2,000円〜）
- マンションは敷地権化されていれば1個扱い
10筆の山林を相続で取得した方の住所変更：1万円。意外とまとまった金額になります。
6. 過料の運用見通し
「2年以内に正当な理由なく申請しない」場合、5万円以下の過料。運用は次の流れと見込まれます（相続登記義務化の運用準用）。
- 法務局が義務違反を催告（履行期限を定めた書面）
- 催告に応じない場合、裁判所に過料事件として通知
- 裁判所が過料額を決定
「正当な理由」の例：相続関係未確定、被災、重病。経過措置期間（令和10年3月末まで）の過去案件は、当面催告対象になりにくいと予想されます。
7. 相続登記とのセット戦略
- 被相続人の最後の住所と登記簿上の住所が違う → 被相続人の住所変更を相続登記の前提として申請
- 相続人自身の住所が登記簿外なら、相続登記時に新住所で登記（住所変更登記不要）
- 数次相続の中間者の住所変更も、必要な範囲で実施
「2027年3月末（相続登記経過措置）」「2028年3月末（住所変更経過措置）」の2つの期限を見据えた早めの整理が有利です。
8. 参考条文
- 不動産登記法76条の5、76条の6、119条の3
- 不動産登記規則158条の22以下
- 令和3年法律第24号、関連法務省令