主な取扱業務
- ・売買による所有権移転登記
- ・贈与による所有権移転登記
- ・抵当権の設定・抹消
- ・住所・氏名変更登記
※ このページは準備中です。業務内容・ご相談の流れ・必要書類の案内を順次追加予定です。
動画で解説しています
不動産登記まわりの基本的な手続きを、当事務所のYouTubeチャンネルで動画にまとめています。文字で読むのが大変な方は、こちらもご覧ください。
不動産を売買する時の所有権移転登記、司法書士が立ち会う理由｜決済の流れと役割
不動産売買の決済の場に司法書士が立ち会うのはなぜか——買主が代金を払ったのに登記簿の名義が移らない、売主が書類を渡したのに代金が届かない、という一方的なリスクを起こさないために、お金と書類と登記申請を「同じ日の中で、矛盾なく動かす」段取り（実務でいう同時履行）を担っているからです。動画冒頭で、登録免許税の納付は司法書士の業務だが、不動産取得税や譲渡所得税の具体的な計算、マイホーム特例などの個別判断は税理士の業務範囲であり、司法書士事務所では税額のシミュレーションや個別の節税アドバイスはお受けできない、という業務範囲の線引きを明示しています。本動画では不動産売買の所有権移転登記について3つのポイントを10分で整理しています。①売買の決済は「お金」と「所有権」が同時に動く瞬間（売買契約だけでは手続きは完結せず、買主が代金を全額払い、売主が鍵と書類を引き渡し、所有権を移す瞬間を実務では「決済」と呼ぶ／決済の場には売主・買主・不動産屋・銀行担当・司法書士が同席し、買主の住宅ローンを組んだ銀行の応接室で行われることが多い／流れは(1)司法書士による本人確認・書類チェック(2)銀行による融資実行・売主口座への振込(3)売主の着金確認後の鍵と書類の引渡し(4)司法書士が法務局へ即日申請、の4ステップ／お金と書類が同じ日の中で矛盾なく動く同時履行が確保されないと、買主は代金を払ったのに登記簿の名義は移らない、売主は代金をもらえないまま所有権を失うという一方的なリスクが残る）、②決済当日、司法書士がやっていることは大きく3つ（(1)本人確認と意思確認：売主が登記簿の所有者本人かを運転免許証・マイナンバーカードで顔と名前を照合し、ご本人と直接話して売却の意思を確認、ご高齢の場合は判断能力にも配慮し、なりすましや第三者にだまされての売却を防ぐ最後の砦の役割／(2)書類が本物かどうかのチェック：売主側からは登記識別情報通知または昔の権利証、印鑑証明書、固定資産評価証明書、住民票や戸籍の附票、買主側からは住民票・住宅ローン関連書類などをお預かりし、登記簿の住所・氏名と現在の住民票が一致しているか必ず確認する（ズレている場合は売買の前提として住所・氏名変更登記が必要・不動産登記法76条の5、令和8年4月施行）／登記識別情報通知のシール・袋とじは決済当日まで絶対にご自分で剥がさないこと、一度剥がすと第三者に12桁の英数字を見られたかもしれない前提で追加の本人確認手続きが必要になる場合がある／(3)その日のうちの法務局への登記申請：登記簿の受付番号は申請が法務局に到着した順に付されるため（不動産登記法19条1項）、決済の直後に売主に予期せぬ事態（差押えなど）が起きても先に所有権移転登記の申請が受け付けられていれば買主の権利が登記の上で守られる）、③売買にかかる3種類の税金（(1)登録免許税は売買による所有権移転で本則2%・登録免許税法別表第1の1の(2)ハ／土地は租税特別措置法72条により1.5%に軽減され、令和8年度税制改正で令和11年3月31日まで延長／自己居住用の住宅用家屋は租税特別措置法73条により0.3%にさらに軽減（床面積50㎡以上、取得後1年以内の登記、令和9年3月31日まで）、中古住宅も一定の要件を満たせば対象／(2)不動産取得税は本則4%・地方税法73条の15／土地・住宅用建物は地方税法附則11条の2により特例で3%（令和9年3月31日まで）／住宅用不動産には地方税法73条の14による課税標準の軽減も／登記が終わって数か月後に都道府県から納税通知書が届く／(3)譲渡所得税は売却益が出た場合に売主側にかかる所得税・住民税／マイホームの3,000万円特別控除（租税特別措置法35条）など要件を満たすと負担が大きく変わる特例がいくつもある／具体的な計算、特例の適用判断、確定申告は税理士の業務範囲）。最後に、売買による所有権移転登記は決済当日にお金と書類と登記申請を矛盾なく一気通貫で動かす段取りが専門家でないと組めないため、銀行も不動産屋も司法書士の立ち会いを前提に決済日程を組んでいる現場感、不動産屋・銀行から司法書士を紹介されるのが一般的だが「自分で司法書士を選びたい」「セカンドオピニオンが欲しい」というカタは自分で選ぶこともできること、費用負担は地域や取引慣行によるが買主が登録免許税と司法書士費用を負担するケースが多いこと、人生で何度もない大きな取引は税理士と司法書士に早めに相談することの大切さまで触れています。
親から子への不動産贈与、登記と税金の基本｜暦年贈与・相続時精算課税のキホン
親から子への不動産贈与は、「登記」と「税金」がワンセットで動く話です。動画冒頭で大事な前提として、贈与税・不動産取得税の具体的な計算や「どの制度を選ぶか」のご相談は税理士の業務範囲であり、司法書士事務所では税額のシミュレーションや個別の節税アドバイスはお受けできない、という業務範囲の線引きを明示しています。本動画では親から子への不動産贈与について3つのポイントを10分で整理しています。①贈与登記の仕組み（口頭の約束では登記簿の名義は変わらず、法務局に「贈与による所有権移転登記」を申請して初めて所有者欄がご両親からお子さんの名前に書き換わる／主な必要書類は贈与契約書、贈与する側の実印・印鑑証明書・登記識別情報通知（または昔の権利証）、贈与を受ける側の住民票、不動産の固定資産評価証明書、登記申請書／登記識別情報通知の12桁の英数字を覆い隠すシール・袋とじは絶対に自分で剥がしてはならず、剥がすと売却や担保設定の場面で追加手続きが必要になる）、②贈与にかかる3種類の税金（(1)登録免許税は固定資産評価額の2%・登録免許税法別表第1の1の(2)ハ／相続による登記の0.4%（同イ）と比べて贈与は5倍の税率／(2)贈与税は1年間にもらった財産から110万円の基礎控除を引いた残りに累進課税で課される「暦年贈与」（相続税法21条の5、租税特別措置法70条の2の4）と、60歳以上の親祖父母から18歳以上の子孫への贈与で累計2,500万円までの特別控除がある「相続時精算課税」（相続税法21条の9〜21条の17）の2つの選択肢／令和6年からは相続時精算課税にも年110万円の基礎控除が別枠で新設／相続時精算課税は最終的に相続のときに精算される制度で、贈与した不動産は亡くなったときの相続財産に足し戻して相続税を計算する点に注意／いったん相続時精算課税を選ぶとその贈与者からの贈与は原則として暦年贈与に戻れず、お父様からの贈与とお母様からの贈与は別々の組み合わせとして扱われる／(3)不動産取得税は本来4%（地方税法73条の15）だが、土地・住宅用建物は現在特例で3%（地方税法附則11条の2、令和9年3月31日まで延長）／登記の数か月後に都道府県から納税通知書が届く／相続で取得した場合は不動産取得税は非課税・地方税法73条の7第1号）、③自分でやるか専門家に頼むかの判断軸（登記単体に加えて贈与契約書の作成、贈与税・不動産取得税のシミュレーション、暦年贈与と相続時精算課税の選択までセットで考える必要があり、抵当権抹消や住所変更の登記に比べてハードルが一段上がる／贈与する不動産が複数ある、過去にお子さんへの贈与歴がある、住宅取得資金の贈与の特例など他の非課税制度との組み合わせを検討しているケースは専門家へ／税金は税理士、登記は司法書士という役割分担で連携するのが基本）。最後に、贈与か相続かは税金の損得だけで決まる話ではなく、お父様お母様がお元気なうちに名義を移しておけば認知症になっても不動産が動かせる、という生前贈与の税金以外のメリット（家族信託や成年後見との関係）まで触れています。
引っ越し・結婚で名義人情報が変わったら？住所・氏名変更登記の話｜令和8年4月から義務化
引っ越して住所が変わっても、結婚で名字が変わっても、登記簿は自動では書き換わりません。市区町村と法務局は別の役所で、転入届や婚姻届を出しても登記簿には何も伝わらない仕組みです。令和8年4月1日から不動産の所有者の住所・氏名変更登記が義務化（不動産登記法76条の5）され、変更があった日から2年以内の申請が必要になりました。正当な理由なく放置すると5万円以下の過料の対象（不動産登記法164条2項）。本動画では住所・氏名変更登記の3つのポイントを5分で整理しています。①登記簿の住所・氏名は自動では更新されない仕組み（市区町村役場と法務局は別組織で転入届・婚姻届を出しても登記簿には伝わらない／住所が複数回変わっている場合は住民票だけでは足りず戸籍の附票で住所の変遷を証明する必要）、②令和8年4月からの義務化ルール（個人・法人とも対象／変更から2年以内・正当な理由なく放置すると5万円以下の過料／施行日以前にすでに住所・氏名が変わっている既存所有者も対象で経過措置として施行日から2年以内＝令和10年3月末までが期限／法人の本店移転は商業登記の本店移転登記とは別に不動産登記の名義人住所変更登記が必要）、③自分で申請するか専門家に頼むかの判断軸（登録免許税は不動産1個につき1,000円／引っ越しが1回・住民票で証明できる場合は自分でも対応可／引っ越しが複数回・町名地番変更や住居表示実施が挟まる・近いうちに売却や相続の予定がある場合は補正リスクが高く専門家へ）。職権による住所等変更登記の仕組み（住基ネットや会社法人等番号と連携／個人は事前申出と同意が必要・不動産登記法76条の6）、登記識別情報通知のシール・袋とじを絶対に剥がしてはいけない注意点まで触れています。
住宅ローン完済後の抵当権抹消登記、放置するとどうなる？
住宅ローンを完済しても、登記簿の抵当権は自動では消えません。完済時に金融機関から届く分厚い封筒は、ご自分で抹消登記を申請してくださいというサインです。引き出しの奥に完済証書がしまわれたまま何年も経ってしまっているご家庭は本当によくあります。本動画では抵当権抹消登記の3つのポイントを5分で整理しています。①完済しただけでは抵当権は消えない仕組み（金融機関から届く代表的な3点セット：解除証書、登記済証または登記識別情報通知、委任状／銀行・信用金庫・ネット銀行も基本の流れは同じ／登記簿は手動更新が原則で、誰かが法務局に届け出ない限り抵当権は登記簿に残り続ける）、②放置の3つの落とし穴（売却・贈与・建て替えで先に抵当権を消す必要が出ること／銀行の合併・名前変更で添付書類が増え、年数が経つほど手続きが複雑化すること（登記名義人の合併証明等が必要に）／ご本人が亡くなった後に相続人が代わって申請する場面での負担増加。なお抵当権抹消登記は保存行為として共同相続人の1人による申請が可能・民法252条但書）、③自分でやるか専門家に頼むかの判断軸（登録免許税は不動産1個につき1,000円・登録免許税法別表第1の1の(15)／書類が揃っている・完済から時間が経っていない場合は法務局の事前相談を活用して自分でも対応可／書類紛失や銀行の組織変更が絡むケースは補正が出やすいため専門家へ）。完済証書の有効期限の論点、早めの手続きが一番の対処法という現場感覚まで触れています。
数次相続の解説と対処法
おじい様が亡くなったあと、相続の手続きが終わらないうちにお父様も亡くなってしまった——こうして相続が連鎖した状態を「数次相続（すうじそうぞく）」といいます。実家の名義が先代のまま放置されているご家庭で、本当によく起きる状況です。今日は数次相続ならではの3つの論点を5分で整理しています。①数次相続と代襲相続の違い（亡くなった順番で誰が相続人になるかが変わる／民法887条2項・889条2項）、②遺産分割協議書の書き方（一次相続と二次相続を1通にまとめる時の続柄の書き方が要注意）、③中間省略登記と登録免許税の免税措置（中間が単独相続なら2件分の登記を1件で済ませられる／昭和30年12月16日民事甲第2670号通達／中間者の登記には租税特別措置法84条の2の3第2項により登録免許税の免税が令和9年3月31日まで）。相続登記義務化（令和6年4月／3年以内・過料10万円）との関係、戸籍収集の論点との連動まで触れています。
共有名義の不動産を相続した時の典型トラブル3選
兄弟3人で実家を相続して、とりあえず3分の1ずつの共有名義に——よくあるこの選択が、あとで重いトラブルを呼びます。共有になると「全員で決めないと動かせないこと／持分割合の過半数で決められること／ひとりで決められること」が民法249条以下できっちり線引きされ、知らないと必ずぶつかります。①売りたいときに売れない問題（民法251条1項：共有物の変更には他の共有者全員の同意。令和3年改正で軽微変更は持分割合の過半数で可能に／令和5年4月施行）、②次の相続で共有者が雪だるま式に増える問題（持分が細分化され、世代を経るほど面識のない親族と共有関係に。相続登記義務化との関係も）、③管理費・固定資産税の負担と共有物分割請求のトラブル（民法253条1項／民法258条：協議が調わなければ裁判で現物分割・賠償分割・競売）。所在等不明共有者の救済（民法262条の2・262条の3／令和5年4月施行）、代償分割という解決策まで5分で整理しています。
親が認知症になる前にやっておくべき3つの登記
親が認知症になると、ご本人の判断力が失われた瞬間から不動産は事実上「凍って」しまいます（民法3条の2）。そうなる前にお元気なうちに打っておきたい3つの登記を5分で整理しています。①任意後見契約の登記（公正証書で作成し東京法務局で一括登記）、②家族信託（民事信託）の登記（信託目録で信託の中身を公示／不動産登記法97・98条）、③積み残しになっている過去の相続登記の整理（先代名義のまま放置されている不動産を今のうちに片づける）。成年後見との違い、家族信託のメリットと注意点、相続登記義務化（令和6年4月）との関係、ご家族の状況に応じた優先順位の見極め方まで触れています。
相続による不動産の名義変更（相続登記）の進め方
亡くなった方名義の不動産の名義変更——「相続登記」の進め方を、戸籍収集から登記申請までの全体の流れに絞って5分で整理しています。相続人の確定、遺産分割協議、必要書類と登録免許税、放置の落とし穴（数次相続）まで触れています。