2024年4月に始まった「相続登記の義務化」。来年（2027年）3月末には、過去の相続についての経過措置（猶予期間）が満了します。
「うちは大丈夫かな？」と気になった方に、いま押さえておきたいポイントをやさしくまとめます。
そもそも相続登記の義務化とは
亡くなった方（被相続人）名義のままになっている不動産を、相続人名義に変更する手続きが「相続登記」です。
2024年4月1日から、この相続登記が法律上の義務になりました。
- いつまでに？ 相続で不動産を取得したことを知った日から3年以内
- やらないと？ 正当な理由がないと、10万円以下の過料の対象になる可能性があります
「昔の相続」も対象になります
ここが見落とされやすいところです。
義務化は2024年4月1日からですが、それより前に発生した相続も対象になります。ただし過去の分には経過措置があり、「2024年4月1日」または「相続を知った日」のどちらか遅い日から3年間の猶予が設けられています。
つまり、2024年4月1日より前に発生していた相続については、2027年3月31日が一つの区切りになります。
ご実家・祖父母名義のまま…といった不動産に心当たりのある方は、この1年のうちに一度整理しておくと安心です。
まず確認していただきたいこと
- 亡くなったご家族の名義になっている不動産はありませんか
- 祖父・曾祖父の代で止まっている登記はありませんか
- 遺産分割協議が「話し合ったけれど書面にしていない」まま止まっていませんか
一つでも当てはまれば、早めにご準備を始めることをおすすめします。
「すぐに分割が決まらない」ときの救済策
「相続人同士の話し合いがまとまらない」「遠方の相続人と連絡が取りにくい」という場合もあります。
そうしたときのために、相続人申告登記という簡易な手続きが新しく用意されました。
- 自分が相続人であることを法務局に申し出るだけでOK
- これだけで、とりあえずの義務は果たしたことになります
- 戸籍一式をそろえる負担が、通常の相続登記より軽い
もちろんこれは「仮の」手続きなので、遺産分割がまとまった後に改めて正式な相続登記が必要です。それでも「まず過料は避けたい」という場面で、大きな助けになります。
あわせて始まる「住所変更登記の義務化」
もう一つ、2026年4月からは所有者の住所・氏名変更の登記も義務化されました。引っ越しや結婚で登記簿上の住所・氏名が変わったとき、2年以内に変更登記をする必要があります。
相続の整理をきっかけに、ご自身の登記簿も最新の状態になっているか、あわせて確認しておくと安心です。
おわりに
相続登記は、専門家から見ても「気づいたら何代も前で止まっていた」というケースが少なくありません。放っておくほど相続人が増えて複雑になり、手続きに時間も費用もかかりやすくなります。
経過措置の期限まで、残り約1年。 「そういえば、あの不動産どうなっていたかな」と思い当たる方は、書類が何もそろっていない段階でも、現在の状況を整理するところから始められます。
【さらに深掘り】相続人申告登記と数次相続の実務
ご注意 以下は執筆時点（2026年4月）の法令・通達・実務運用に基づく一般的な解説です。経過措置の運用や「正当な理由」の認定など個別判断が分かれる領域を含みます。実務適用は最新の通達・運用と個別事情を踏まえ、専門家にご相談ください。
1. 義務の構造（不動産登記法76条の2）
- 相続開始＋所有権取得を知った日から3年以内に相続登記申請
- 遺産分割成立した場合は成立日から3年以内に分割内容での登記
- 違反時は10万円以下の過料
「知った日」起算なので、疎遠な親族の相続で後日判明したケースでも、判明日から3年あります。
2. 相続人申告登記（76条の3）の使い所
3年以内に分割困難な場合の簡易代替手続。
メリット
- 戸籍は自己と被相続人をつなぐ範囲のみでOK（全相続人の戸籍不要）
- 単独申請可（他の相続人の協力不要）
- 登録免許税：非課税
- これで義務履行扱い
デメリット
- 仮の登記なので、分割成立後に改めて本登記が必要（その時点から3年以内）
- 第三者対抗力なし（売却・抵当設定はできない）
- 申告人の持分割合は登記されない
「とりあえず過料回避」の局面で有効。遠方相続人と連絡が取れない、遺産分割が長引きそうな場面で使います。
3. 数次相続の処理パターン
被相続人A→相続人B（既に死亡）→Bの相続人C、というケース。
パターン①：中間省略登記が可能な場合
- 中間相続人Bが単独相続だった場合、A→Cの直接登記が可能
- 登録免許税は1回分
パターン②：中間省略不可
- 中間相続人Bに他の相続人がいた場合、A→B→Cの2段階登記が原則
- 登録免許税は2回分（ただし100万円以下の評価額部分は中間者B分が免税、令和8年4月1日以降は租税特別措置法84条の2の2、それ以前は84条の2の3）
数次相続は実務で最も論点が多い領域。戸籍取得の段階で構造把握が肝です。
4. 「正当な理由」の認定（令和5年9月12日民二927号通達）
過料を免れる「正当な理由」の例として通達が挙げているもの：
- 相続人多数で戸籍収集に相当の時間を要する
- 遺言の有効性等、相続関係を巡る訴訟係属
- 申請義務者本人の重病等
- 被災により申請が困難
- 経済的困窮で登録免許税の納付すら困難
「単に多忙」「不動産の存在を忘れていた」は対象外。
5. 補正パターン上位
相続登記の補正で多いもの：
- 戸籍の収集漏れ（転籍前の戸籍まで遡らないケース）
- 被相続人の最後の住所と登記簿住所の不一致（住民票除票・戸籍附票で証明）
- 遺産分割協議書への実印押印漏れ、印鑑証明書の有効期限超過
- 評価証明書の年度違い（申請年度のものが必要）
- 海外在住相続人のサイン証明・在留証明書式不備
6. 過料運用の温度感
施行から2年経過時点（2026年4月現在）の運用は、催告中心の柔軟運用。実際の過料発動例は限定的と聞きます。ただし、
- 経過措置満了（令和9年3月31日）以降、運用厳格化の見通し
- 法務局からの催告が来てから動く、では遅い
7. 代位による相続登記
債権者（金融機関等）が抵当権実行のため、債務者である相続人に代わって相続登記する場面。
- 代位原因証明情報が必要
- 義務者本人の協力なくして実行可能
- 義務者にとっては「勝手に登記された」状態になる
債権者からの通知が前提ですが、相続人が動かない不利益として知っておくべきです。
8. 参考条文
- 不動産登記法76条の2、76条の3、164条
- 令和5年9月12日民二927号通達
- 租税特別措置法84条の2の2（中間省略の登録免許税免税。令和8年4月1日施行の条文番号変更により、それ以前は84条の2の3）
【さらに深掘り】相続登記と相続税申告──時間軸の連動
ご注意 以下は執筆時点（2026年4月）の税制に基づく一般的な解説です。税制改正・通達変更で取扱いが変わります。個別の申告判断は必ず最新の税制と個別事情を踏まえ、税理士にご確認ください。
1. 4つの期限を並べる
| 期限 | 制度 | 起算日 |
|---|---|---|
| 10ヶ月 | 相続税申告・納付 | 相続開始を知った日の翌日 |
| 3年 | 相続登記申請 | 所有権取得を知った日 |
| 3年10ヶ月 | 相続税の取得費加算特例 | 相続税申告期限の翌日 |
| 10年 | 遺産分割の特別受益・寄与分主張 | 相続開始日 |
相続税の10ヶ月が一番短く、ここに合わせた逆算スケジュールが基本になります。
2. 未分割申告と相続登記
相続税申告期限（10ヶ月）までに遺産分割がまとまらない場合、未分割申告を行います。
- 法定相続分で計算して申告・納付
- 配偶者の税額軽減（1.6億円）、小規模宅地特例は使えない
- 「申告期限後3年以内の分割見込書」を提出すれば、3年以内分割で更正の請求により特例適用可
- 3年で分割未了なら、さらに延長申請（やむを得ない事由）
相続登記との関係：未分割申告でも、相続登記は法定相続分での共有登記として可能。ただし後日分割成立後、持分移転登記が必要になり登記費用が二重にかかる難点。
3. 小規模宅地特例と相続登記タイミング
被相続人の自宅敷地を配偶者・同居親族が取得すると、330㎡まで80%評価減（特定居住用宅地）。
- 遺産分割確定が特例適用の前提
- 申告期限まで分割未了なら、未分割申告→3年以内分割→更正の請求
- 登記までは不要（申告書に分割協議書添付で足りる）
「相続税対策で慌てて登記する」必要はなく、分割協議書の確定を急ぐのが本筋。
4. 相続税の取得費加算（措法39条）
相続した財産を相続開始から3年10ヶ月以内に売却すると、納付済相続税の一部を譲渡所得の取得費に加算できる特例。
不動産売却を検討する場合、
- 相続税申告（10ヶ月）
- 相続登記（3年以内、ただし売却するなら売却前必須）
- 売却（3年10ヶ月以内なら取得費加算）
相続登記が遅れると売却機会を逃す典型。「とりあえず登記せず置いておく」が最も損な選択になりがちです。
5. 配偶者の税額軽減と未分割
配偶者は法定相続分または1.6億円まで相続税が無税。ただし未分割では適用不可。
「とりあえず未分割で申告→納付」は配偶者にとって過大納付になり得ます。配偶者がいる相続では、10ヶ月以内の分割確定を優先目標に。
6. 相続税の納付資金と不動産売却
相続税は現金一括納付が原則。不動産中心の相続では、
- 延納：5〜20年分割（利子税あり）
- 物納：金銭納付困難な場合のみ、不動産で納付
- 売却原資：相続不動産を売却して納税
売却原資による場合、相続登記→売却→決済の段取りで10ヶ月以内に間に合わせる必要があります。逆算すると相続発生から4〜5ヶ月で登記完了が目標ライン。
7. 「3年経って慌てる」前にできること
実務的なご提案：
- 相続発生から3ヶ月以内：相続放棄判断、財産概要把握
- 6ヶ月以内：戸籍収集・遺産分割協議
- 10ヶ月以内：相続税申告、可能なら分割確定・登記
- 1〜3年以内：未分割案件の整理、相続人申告登記での暫定対応
10ヶ月の税務期限を意識すれば、3年の登記期限は自然と射程に入ります。
8. 参考条文
- 相続税法27条（申告期限）、19条の2（配偶者税額軽減）
- 租税特別措置法69条の4（小規模宅地）、39条（取得費加算）
- 相続税法基本通達各種