「そろそろ自宅を子どもに譲ろうと思っている」 「孫に土地をプレゼントしたい」

生前に不動産を贈る場合、贈与による所有権移転登記が必要になります。 相続と違って、贈与は「生きているうちに名義を変える」手続きです。その分、注意すべきポイントも少し違ってきます。

贈与と相続、登記での違い

項目 贈与 相続
タイミング 生前 死亡後
登録免許税 固定資産税評価額の 2% 固定資産税評価額の 0.4%
不動産取得税 かかる（原則） かからない
贈与税・相続税 贈与税（年110万円の非課税枠あり） 相続税（基礎控除は大きめ）

同じ「名義を変える」でも、かかる税金が大きく違うのが一番のポイントです。

手続きのながれ

  1. 贈与契約書を作成する
    • 「誰が誰に、どの不動産を、いつ贈る」を明確に書面化
  2. 必要書類を集める
    • 登記識別情報（権利証）、印鑑証明書（贈与する側）、住民票（もらう側）など
  3. 法務局へ登記申請
    • 不動産の所在地を管轄する法務局へ
  4. 1〜2週間ほどで登記完了

注意すべき「税金の落とし穴」

贈与を考えるとき、登記手続きそのものよりも税金のほうが大きなテーマになることが多いです。

1. 贈与税

年間110万円を超える贈与には、原則として贈与税がかかります。不動産はそれなりの評価額があるため、丸ごと1回で贈与すると、多額の贈与税が発生することも。

2. 不動産取得税

相続ではかからない税金が、贈与ではかかります。固定資産税評価額の3%（住宅用土地・家屋は軽減措置あり）が一般的な目安です。

3. 使える特例・制度

  • 暦年贈与（年110万円までの非課税枠）
  • 相続時精算課税制度（累計2,500万円まで贈与税なし＋年110万円の基礎控除）
  • 夫婦間の居住用不動産贈与の特例（婚姻20年以上で2,000万円まで控除）

どの制度が合うかは、財産全体の状況・家族構成・将来の相続設計によって変わります。

【さらに深掘り】暦年贈与 vs 相続時精算課税──どちらを選ぶべきか

ご注意 以下の税率・金額・試算はすべて執筆時点の税制に基づく一般的な目安です。税制は毎年改正されますし、実際の税額はお一人おひとりの財産構成・家族関係・過去の贈与履歴などによって大きく変わります。 具体的な判断・申告は、必ず最新の税制と個別事情を踏まえて税理士にご確認ください。

不動産の贈与を考えるとき、最大の分岐点は**「暦年贈与」と「相続時精算課税」のどちらを使うか**です。ここは2024年1月の税制改正で大きな変更があり、判断基準も変わりました。以下、詳しく見ていきます。

1. 暦年贈与の仕組み（2024年改正後）

従来から使われてきた制度で、年110万円までの贈与は非課税というのが基本です。

改正点（2024年1月〜）：相続開始前の「加算期間」が3年→7年に延長

亡くなる前に駆け込みで贈与しても、死亡前7年以内の贈与は相続財産に加算されて相続税の対象になります（経過措置あり、段階的に延長）。

つまり、節税目的の暦年贈与は、長期にわたって計画的に行わないと効果が薄いということ。70歳・80歳を過ぎてから始めても、加算対象になってしまうリスクが高まりました。

2. 相続時精算課税の仕組み（2024年改正後）

「生前に2,500万円まで一括贈与しても、いったん贈与税ゼロ」という制度です。ただし名前の通り、贈与した分は将来の相続税の計算に「精算」されるのがポイント。

改正点（2024年1月〜）：年110万円の基礎控除が新設

  • 年110万円までの贈与は相続財産に加算しなくてよい（これが大きい）
  • 2,500万円の特別控除は累計で管理
  • 一度選択すると暦年贈与に戻れない（選択届出書の提出が必要）

従来は「相続時精算課税は相続時に全部戻ってくるだけ」と敬遠されがちでしたが、年110万円の基礎控除が付いたことで、使い勝手が大幅に向上しました。

3. 不動産贈与での比較──3つのシナリオ

シナリオA：自宅（評価額2,000万円）を一度に子へ贈与

項目 暦年贈与 相続時精算課税
贈与税 約585万円（！） 0円（2,500万円以内）
将来の相続税 加算なし（7年経過後） 贈与時の評価額で相続財産に加算
おすすめ度 × ◎

一括贈与は、暦年では贈与税が重すぎます。精算課税のほうが圧倒的に有利です。

シナリオB：持分を毎年少しずつ贈与（10年計画）

項目 暦年贈与 相続時精算課税
毎年の贈与税 0円（110万円以内） 0円（110万円以内）
手続き 毎年の贈与契約＋登記 選択届出書＋毎年の申告
死亡直前7年の分 相続財産に加算 基礎控除分は加算不要
おすすめ度 △（高齢の場合は効果薄） ○

高齢者からの贈与では、精算課税＋110万円基礎控除のほうが確実です。

シナリオC：値上がりが見込まれる不動産の贈与

これが精算課税の真骨頂です。精算課税で贈与した不動産は、贈与時の評価額で相続財産に加算されます。

  • 贈与時評価額 2,000万円
  • 相続時評価額 3,500万円（値上がり）
  • → 相続財産に加算されるのは2,000万円のみ

値上がりが確実な土地（再開発エリア、将来の駅近等）は、早めに精算課税で移しておくと、相続税の節税効果が生まれます。

4. 「暦年贈与のほうがよいケース」

精算課税一辺倒ではありません。以下のような場合は暦年贈与が有利です。

  • 贈与者がまだ若く、長期計画が立てられる（10年以上先まで見通せる）
  • 相続財産が相続税の基礎控除（3,000万円＋600万円×法定相続人）以下 → そもそも相続税がかからない場合、精算課税は意味が薄い
  • 不動産の値下がりが想定される → 精算課税だと高い評価額で固定されてしまう
  • 暦年贈与で複数年に分けて、加算期間（7年）を超えて生き延びられる見込み

5. 専門家として最も強調したいポイント

「選択届出書を一度出したら、二度と暦年贈与に戻れない」

相続時精算課税は、受贈者（もらう側）が贈与者（あげる側）ごとに選択できますが、一度選ぶとその贈与者からの贈与はすべて精算課税になります。

「来年は暦年に戻そう」ということができません。この不可逆性を納得した上で選んでいただく必要があります。

6. 判断のための4つの質問

実際のご相談では、次の4点をまずお伺いします。

  1. 贈与者の年齢と健康状態（長期計画が可能か）
  2. 財産の総額（相続税がそもそもかかるか）
  3. 不動産の将来の値動き見通し（値上がり・値下がり）
  4. 相続人の構成（誰に、どう分けたいか）

この4点が揃えば、暦年か精算課税か、かなりの部分は見えてきます。

7. 試算例：評価額2,000万円の自宅を子に贈与

Aさん（70歳）が長男（40歳）に贈与するケース

  • 相続財産総額：約8,000万円（他に預貯金等）
  • 法定相続人：妻・長男・長女の3名
  • 相続税の基礎控除：4,800万円
選択肢 贈与税 登録免許税 不動産取得税 将来の相続税への影響
暦年贈与（一括） 約585万円 40万円 約60万円 死亡前7年以内なら加算
相続時精算課税 0円 40万円 約60万円 相続時に2,000万円を加算
生前贈与せず相続で承継 − 8万円 0円 全額が相続税計算の対象

このケースでは、**「相続時精算課税」か「相続を待つ」**の二択で比較するのが合理的です。どちらが有利かは、将来の相続財産の見込みと、Aさんの健康状態次第。

最終的な判断は「登記＋税務」の両輪で

贈与登記は司法書士、税務は税理士──この役割分担が基本ですが、両方をセットで設計しないと最適解にならないのが不動産贈与の特徴です。

「まず何から考えるべきか」の段階から、登記と税務の全体設計を並行して進めておくと、後から不利な選択に気づく事態を避けやすくなります。

「登記だけ」では終わらせない

贈与登記は、司法書士の業務として申請自体は比較的シンプルです。 ただ、ご家族の将来全体を考えたときには、税金面の検討を先にすることをおすすめします。

  • 相続まで待ったほうが総合的に得になるケース
  • 贈与のほうが将来の紛争予防につながるケース
  • 相続時精算課税を使うべきケース

ここは税理士さんとの連携が効く場面です。

ご自宅の評価額、ご存じですか

贈与を検討するとき、最初のステップは不動産の評価額を知ることです。

  • 固定資産税評価額：毎年届く固定資産税の納税通知書に記載
  • 路線価：国税庁のサイトで公開

評価額がわかれば、贈与税・不動産取得税のおおよその金額が見えてきます。

おわりに

「子や孫に、元気なうちに残したい」──そのお気持ちはとても大切です。ただ、不動産の贈与は税金の影響が大きいため、登記の前に一度、全体の設計を整理しておくと安心です。

「贈与がいいか、遺言がいいか迷っている」 「孫にも少しずつ譲りたいが、何から始めればいいか」

こうした迷いは、贈与の検討では誰にでも出てくるものです。ご家族の状況に合わせて、無理のない進め方を一つずつ整理していくことが近道になります。

【さらに深掘り】贈与登記の書類設計と落とし穴

ご注意 以下は執筆時点（2026年4月）の登記実務に基づく一般的な解説です。個別事案では事情により対応が分かれます。実務でのご判断は最新の運用と個別事情を踏まえ、専門家にご相談ください。

1. 贈与契約書と登記原因証明情報

贈与登記には贈与契約書（または登記原因証明情報）が必要です。両者の使い分け：

書類 役割 使い方
贈与契約書 当事者間の合意を証する実体的書面 税務上も使う、長期保管
登記原因証明情報 登記申請のために登記事項を整理した書面 法務局提出用、簡素な書式

実務では、契約書を作成し、それとは別に登記原因証明情報を作成するパターンが多いです。契約書は贈与税申告でも使うので、印紙税200円を貼り、原本は受贈者保管。

2. 必要書類のチェックリスト

書類 提供者 注意点
登記識別情報（権利証） 贈与者 紛失時は事前通知制度等
印鑑証明書（3ヶ月以内） 贈与者 期限超過頻発、再取得
住民票 受贈者 本籍記載は不要
固定資産評価証明書 − 申請年度のもの、年度違い注意
贈与契約書（登記原因証明情報） 双方押印 贈与者は実印、受贈者は認印可
委任状 司法書士依頼時 贈与者・受贈者の双方

3. 共有持分贈与の落とし穴

「持分の半分を子に贈与」というケース。

  • 持分の特定を「2分の1」と書くか「100分の50」と書くか → どちらでもOKだが、登記簿の表記に合わせる
  • 既に共有の不動産で持分贈与する場合、贈与者の現持分が明確でないと申請できない
  • 一部贈与後に、贈与者が残余持分を更に贈与する場合、複数回の登記＋登録免許税

「家族で半分ずつ」の感覚で進めると、登記原因証明情報の表記ミスで補正が頻発します。

4. 親子間贈与で多い書類不備

  • 贈与者（親）が高齢で印鑑証明書の取得に時間がかかる
  • 贈与者が施設入所中で実印の所在不明
  • 受贈者（子）が遠方在住で書類押印の往復に時間
  • 評価証明書を贈与者しか取得できないと思い込み（受贈者も委任状で取得可）

事前準備3週間を見るのが現実的です。

5. 負担付贈与の登記

「贈与する代わりに、住宅ローンの残債を引き受ける」等の負担付贈与。

  • 登記原因は「贈与」（負担付の表記不要）
  • 実体的には負担相当額は売買と同じ性質 → 不動産取得税・贈与税の計算で負担額控除
  • 抵当権の債務者変更登記を同時に進めることが多い（金融機関の承諾必須）

シンプルに見えて、金融機関同意・債務引受契約・抵当権の債務者変更登記と工程が増えます。

6. 死因贈与との違い

「私が死んだら、この家を○○に贈る」という死因贈与契約も可能。登記面の違い：

項目 通常贈与 死因贈与
登記時期 契約時 贈与者死亡後
登記原因 贈与 贈与（年月日死因贈与）
仮登記 通常不要 始期付所有権移転仮登記を生前に入れることが多い
登録免許税 評価額の2% 同左（相続ではない）
不動産取得税 あり あり

死因贈与は遺言類似の機能ですが、税務は贈与扱い。「相続させる」遺言のほうが税務メリットが大きい場合がほとんどで、死因贈与を使うのは特殊事情（受贈者の地位を強固にしたい等）に限られます。

7. 贈与登記後の手続き

  • 固定資産税通知の名義切替：1月1日時点の所有者に課税（市区町村への届出は通常不要、法務局通知で自動切替）
  • 火災保険の名義変更：保険会社へ連絡
  • 贈与税申告：翌年2月1日〜3月15日（暦年贈与・精算課税問わず）
  • 不動産取得税：6ヶ月程度後に都道府県から納税通知

登記が完了しても、周辺手続きは半年〜1年続くことを贈与者・受贈者双方にお伝えしておくのが親切です。

8. 参考条文

  • 民法549条（贈与）、552条（定期贈与）、553条（負担付贈与）、554条（死因贈与）
  • 不動産登記法60条（共同申請）、令別表30
  • 登録免許税法別表第一